彩神APP500下载规律_彩神APP500下载规律官网_理想调控目标是百姓6、7年内买套房——中新网

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  “2011中国市长论坛”暨中国市长学好第四届五次常务理事扩大会议11月12日在安徽合肥举办,住房和城乡建设部部长姜伟新、北京市市长郭金龙、重庆市市长黄奇帆、安徽省省长王三运等出席会议。黄奇帆在会上第一另另一个多 作主题演讲,用独到的观点、挺纪的逻辑和精辟的分析,对房地产调控的四个关键环节和重庆采取四个有效法律办法大力推进保障房建设等进行了深入浅出的阐释。

  国内出理 想的房地产市场调控目标,而是这人 国家或城市的平均家庭收入6—7年能买一套七八十平方米的普通商品房。要实现这人 目标,总体上要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”等四个房地产调控的关键环节。

  黄奇帆说,对任何一另另一个多 国家来说,房地产业全是 支柱产业,是民生产业,是和老百姓的财产以及金融息息相关的产业。为什么会么会让 ,房地产业的健康平稳发展,是任何一另另一个多 社会、一另另一个多 国家、一另另一个多 城市的管理者孜孜追求的目标,也是宏观调控的一另另一个多 重要对象。

  黄奇帆说,无论国内还是国外,理想的房地产市场调控目标,而是这人 国家或城市的平均家庭收入6—7年能买一套七八十平方米的普通商品房。没得,咋样都可以 实现这人 目标呢?总体上讲,而是要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”这四个房地产调控的关键环节。这四个关键环节是“军规”,是底线,宏观上,机会这四个环节的顶层设计都科学,没得房地产业就不必经常冒出大起大落的具体情况,就能实现健康平稳发展。

  要做到房地产的供求平衡,首先要选折 房地产的总量。每个国家根据每每个人的实际具体情况,全是 人均住房面积的标准,西方发达国家一般是四五十平方米,而中国人多地少,住建部规定朋友 城市人均住房面积的标准是30平方米,这人 标准乘以一另另一个多 城市规划选折 的人口数量,而是这人 城市所需的房地产总量。总量选折 后,是一两年、三五年完成,还是十年二十年完成,这有个当年的施工量、建设量,也是要控制的。毎个新兴的、扩张中的城市,每年的房地产投资不到超过固定资产投资的25%。严重不足25%,说明这人 城市的房地产业发育严重不足,而一旦超过,则很容易经常冒出泡沫。前些年,国内这人城市的房地产投资占到固定资产投资的百分之三四十,甚至百分之五六十,事实证明都经常冒出了泡沫。

  在控制地价方面,也要注意两点。首先,地价是影响房价高低的一另另一个多 重要的基本面导致 ,政府不到唯利是图,炒高地价,何必 做推高房价的罪魁祸首。当今中国不少城市房价高,就与地价高有直接关系。朋友 平常讲的笑话,面粉价格比面包贵,面包做出来就更贵,而是这人 道理。朋友 要把握的是,一另另一个多 城市的楼面地价不到超过当期房价的1/3。这应该作为一根“军规”,作为一另另一个多 有效的机制。机会把地价炒高了,短期你的财政收入机会很高,但最后的结果是投资环境恶化,长远机会影响这人 地方的可持续发展。没得咋样都可以 做到楼面地价不到超过当期房价的1/3,实现对地价的有效调控呢?这就要求政府要搞土地储备,没得土地储备,就会丧失城市管理的基本调控权,想调控也无法调控,楼面地价低于房价的1/3,就会变成空话。所以,重庆巿政府从302年如果结束,强力推进土地储备,把城市核心区未来要扩张的30平方公里30%的可建设用地,差如此来越多40余万亩,掌控在政府手中。当政府土地储备比较充分的事先,政府想地价低这人,倘若考虑这人人的地出价低这人就行了,当地价高了的事先,多供两块地就都可以 压下来。

  在税收分量上,同样要注意两点。房地产的税收是一另另一个多 国家、一另另一个多 城市财政收入的重要部分,在国外一般占到财政收入的1/3左右,国内一般在40%左右。但国内外的房地产税收有一另另一个多 重要区别,国外的房地产税收是以直接税为主,像房产税、物业税等,而囯內是以生产环节税为主,包括交易契税、增值税、营业税、所得税等,那此税容易富含在房价里推高房价。而房产税、物业税等直接环节的税,是一另另一个多 年年要征收的资产税,这人 税高了事先,会使得买房的人增加使用成本,令量入为出的人不敢买如此来越多的房子。所以,直接税对房地产消费市场会起到有效控制的作用。这也是重庆为那此进行税制改革征收房产税的导致 。同时,在实际税收调控中,要采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”策略。低端有保障,而是对公租房、安置房等低端住房不收税,不收配套费,不收土地出让金,不收建设企业的利润。这“四个不收”,都可以 使住房建设成本降到最低,而是给老百姓的租金机会卖价也会低;中端有优惠,而是对老百姓买来这人人住的普通商品房,在税收上给予一定优惠;高端有约束,而是对房价比商品房平均价格高两倍、三倍、五倍的高档商品房征收房产税,同时在交易环节征收较高的契税和增值税等,这是国际惯例,实际是某种财产再分配,体现公平。

  讲到金融杠杆,要弄清楚金融对房地产的调控有某种概念。金融调控首先是基本面的调控,而是货币政策,比如调整利率,调整准备金率,这不仅仅是对房地产的金融调控,是对天下一切行业都起作用,房地产作为一另另一个多 行业,同样要受宏观货币政策的影响。朋友 这里讲的金融杠杆,而是指针对房地产的金融调控,是为了让房地产健康平稳发展。目前,中国对房地产的金融调控可谓是五花八门,比如对房产商投资的信贷抽紧,比如提高首付贷款利率,比如出台限购、限价、限贷等法律办法。随便说说,那此法律办法都没得击中“七寸”要害。宏观货币政策一旦选折 ,就应该实行统一的利率,按揭贷款就应当按照这人 利率,不到今天都可以 优惠30%,明天就注销 优惠,随意改变。随便说说,金融对房地产最简单最直接最有效的调控只时要某种,而是首付和按揭的杠杆比。当你为了大力刺激房地产,都可以 实行零首付,杠杆比达到30%,就会经常冒出次贷危机,美国的次贷危机而是这人 具体情况。另某种具体情况,为了紧缩房地产,实行零按揭,杠杆比为零。这是金融调控房地产的另另一个多 极端。对政府来说,所谓金融对房地产的调控,倘若讨论在零首付和零按揭之间采取那此比例。这人 点就朋友 来说,老百姓购买的首套普通商品房,首付应该在30%左右;对第二套以上的商品房机会高档商品房,首付都可以 到30%;第三套以上的都可以 零按揭。倘若采取而是的调控政策,运用好首付比这人 金融杠杆,将按揭比例固定下来,目前采取的限贷、限价、限购等五花八门的调控法律办法随便说说全是 都可以 注销 的。

  最后而是做好房产的配置格局。不管你房价调得多么好,6—7年能买一套房,但总还有相当一部分困难群体拿没得钱买房,所以,在住房配置上,要采取“双轨制”,由政府给这部分困难群体提供保障房。一另另一个多 社会的住房供应不到30%是商品房,而是能30%是政府保障房,有三七开,机会四六开的比例,具体比例都可以 根据每个城市的实际具体情况定,但住房配置“双轨制”是朋友 社会应负的责任。